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부자들 절세수단 '꼬마빌딩'…이제 '꼼수' 안 통한다 세원세무법인 2020-01-31

시세와 공시가격의 큰 차이로 부자들의 절세수단으로 각광받은 꼬마빌딩에 대한 감정평가 제도가 시행된다.

국세청은 31일 비주거용 부동산인 이른바 '꼬마빌딩'에 대한 불공정한 평가관행을 개선하고, 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행한다고 밝혔다.

현재 상속·증여세는 상속과 증여 시기의 시가에 따라 산정하지만 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 부동산(재산)의 거래상황 등을 보고 평가하거나 공시가격을 적용한다.

아파트와 오피스텔 등은 면적과 위치, 용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속·증여재산의 시가로 활용할 수 있어 큰 문제는 없지만, 비주거용 부동산은 개별적 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등을 확인하기 어려운 것이 현실이다.

이에 대부분 공시가격으로 상속·증여재산을 평가·신고하고 있으나 공시가격이 시세보다 현저하게 낮아 일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 등 과세형평성 논란이 지속적으로 제기되어 왔다.

이에 국세청은 부동산 공시가격 현실화 정책에 발맞춰 비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가관행을 개선하고 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하게 됐다고 설명했다.  

상증세 신고가액-시가, 차이 크면…감정평가 대상된다

감정평가 대상은 비주거용 부동산과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 한다. 유사거래가 많은 오피스텔이나 일정규모 이상의 상업용건물은 제외한다.

또한 2019년 2월12일 이후 상속·증여받은 부동산 중 법정결정기한인 상속세 9개월 이내, 증여세 6개월 이내의 물건을 대상으로 감정평가를 한다는 방침이다.

현재 상속세의 신고기한 6개월 이내이며 증여세의 신고기한은 3개월 이내이며 국세청은 납세자가 이를 신고하면 상속세는 신고기한부터 9개월 이내, 증여세는 신고기한부터 6개월 이내 세액결정을 해야 한다.

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국세청이 감정평가 제도를 시행한다고 해서, 지난해 2월12일 이후 상속·증여받는 모든 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니며 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우에만 해당 부동산을 대상으로 감정평가를 하게 된다.

다만 국세청은 시가와 신고가액이 얼마 차이가 나야만 감정평가 대상이 되는지에 대해선 악용 우려가 있어, 이를 공개할 수 없다는 입장이다.

감정평가에 사용되는 수수료 등 일체의 비용은 국세청이 부담하며 평가에 소요되는 시간은 일주일 정도 걸릴 것으로 보인다. 국세청은 시비를 없애기 위해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰해 감정평가를 실시한다는 계획이다.

감정평가가 완료되면 재산평가심의위원회에서 감정가액의 적정성, 가격변동의 특별한 사정 유무 등을 감안하여 감정가액을 시가로 인정할 것인지를 심의하게 되는데, 이 결과에 따라 상속·증여세가 결정된다.

재산평가심의위원회는 3명의 내부위원과 변호사, 회계사, 세무사, 감정평가사 등 4명의 외부위원으로 구성된다.

납세자가 감정평가 결과에 불만이 있다면 재산평가심의위원회 심의과정에서 의견을 낼 수 있으며 과세전적부심사 및 사후 권리구제 제도인 이의신청·심사·심판청구 등을 통해 이의를 제기할 수 있다.

평가심의위원회를 거쳐 감정가액이 상증세 신고가액보다 높아져 추가로 납부해야 할 세금이 생기는 경우 신고불성실 및 납부지연 가산세가 면제된다.

아울러 국세청은 감정가액으로 평가된 상속·증여 부동산을 양도하는 경우 양도차익을 계산할 때 감정가액을 취득가액으로 활용해 양도소득세 부담도 줄어드는 효과도 발생한다고 설명했다.


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